Title Insurance

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The powerful reasons for obtaining a policy of title insurance, when available, are to insure against error by searchers, fraud and forgery in deeds. If a mortgage or pledge guarantee is involved and the lender is a foreign institution, a policy of title insurance will generally be required in order to make the loan.

Title insurance, so common in many parts of the United States and Canada, is in its infancy in Mexico. While the Public Registry system operates in much the same manner as in other parts of the world, the actual work is still performed manually. Deeds are handwritten into large books, a computerized system is still a dream and title plants are non-existent. Maps of subdivisions and properties are uncommon or incomplete.

Thus, information available to create a chain of title for a specific property requires a visit to the local public registry office in the municipality where the property is located, and may require hours of laborious research and investigation to determine if the property is private property, who the sellers are, and if there are liens or encumbrances on the property.

Several major United States title insurance companies have entered the marketplace and are now doing searches in certain parts of the country. One Mexican insurance company is also offering a policy. For those who wish title insurance, we need to have a general description of the property, the name of the current holder of title, preferably a copy of the deed, and the approximate amount to be insured. With this information, we are able to investigate the existence of any existing title data and confirm whether or not title insurance will be available for the specific property.

Many people have said that title insurance is unnecessary in Mexico. This is not correct. Those who acquire title in fee simple - in the interior of the country, rely upon the Notary Public to search title. Title search, in this case, consists of requesting and receiving a Certificate of No-Liens on the property, which is issued by the Public Registry Department. This certificate, plus the Seller’s declaration in the deed that the property is being delivered free and clear of liens and encumbrances, are the only assurances that title is valid. Should the Certificate of No-Liens be issued in error or due to oversight, or should the seller misrepresent the property, a civil suit against the seller may be the only legal remedy for resolving problems.

Those who acquire property in the Mexican Bank Trust (fideicomiso) have felt comfortable in relying upon the trustee bank to research title. This is also inappropriate. The standard fideicomiso (bank trust) document will have a disclaimer, in which the bank will supply a power of attorney to the legal representative of the beneficiary of the trust in order to settle title matters or problems, but the trustee bank will not be the responsible party if, indeed, title problems arise.

If you have any questions please contact Suzanne Bruinsma at This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. or call Toll Free to Cabo at 1-909-266-0098. Look forward to hearing from you!